Home L'angolo del diritto L’Angolo del Diritto: L’Obbligo di custodia nel contratto di locazione

Il conduttore a cui viene consegnato l’immobile ne diventa il custode e si impegna ad utilizzarlo con la cosiddetta “diligenza del buon padre di famiglia”, rispettando la destinazione specificata nel contratto.

L’obbligo di custodia non è espressamente richiamato dalla normativa codicistica della locazione, ma si può desumere dalla disciplina generale sulle obbligazioni e dalle singole norme in essa contenute.

Ad esempio l’art. 1177 del codice civile afferma che l’obbligazione di consegnare una cosa determinata comprende anche quella di custodirla fino al momento della consegna. In particolare, nella disciplina specifica sulle locazioni, l’art. 1587 c.c. stabilisce che il conduttore, nell’utilizzare il bene deve rispettare i canoni di diligenza del buon padre di famiglia, così come l’art. 1588 c.c. sancisce che il conduttore è responsabile della perdita e del deterioramento della cosa, avvenuti nel corso della locazione, se non riesce a dimostrare che questi siano avvenuti per una causa a lui non imputabile.

Sono tutti obblighi che, uniti al conseguente divieto di effettuare innovazioni che mutino la destinazione e la natura del bene, sono sempre operanti nel corso del rapporto di locazione e che danno modo al locatore di esigerne in ogni tempo l’osservanza, anche agendo direttamente nel caso in cui avvenga un qualsivoglia inadempimento di essi da parte del conduttore.

Inoltre si deve ricordare che, secondo la giurisprudenza, l’obbligo di custodia da parte del conduttore non solo esiste in costanza di rapporto locativo, ma persiste anche quando, cessato il contratto di locazione, il bene non viene restituito e continua a rimanere nella disponibilità del conduttore.

In pratica l’obbligo di custodia per il conduttore cessa soltanto con la riconsegna delle chiavi al locatore, la trascrizione del relativo verbale e l’effettiva immissione dell’immobile nella sfera di concreta disponibilità del locatore, sussistendo una responsabilità presunta con presunzione di colpa, in caso di qualsivoglia danno riscontrato sul bene,  superabile solo con una prova liberatoria.

In pratica la responsabilità del conduttore deve essere esclusa quando venga positivamente accertato che il fatto che ha causato il danno è addebitabile esclusivamente all’attività di un terzo o comunque ad una causa esterna individuata nella sua concretezza.

A ciò si aggiunga che, salvo diversa pattuizione, il bene si presume come consegnato in buono stato locativo al momento della consegna dopo la stipula del contratto mentre, al momento della restituzione, è considerato ammissibile soltanto riscontrare su di esso  un ordinario deterioramento e danni inerenti un normale utilizzo.

Avv. Luigi Marchitto

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