Home L'angolo del diritto L’Angolo del Diritto: Mutamento della destinazione d’uso in corso di locazione

L’art. 80 della L. 392/78 che disciplina il caso in cui il conduttore adibisca l’immobile ad un “uso diverso da quello pattuito” non è stato abrogato dalla L. n.431/1998.

In pratica ciò si verifica quando il conduttore, nel corso della durata del contratto, adibisca l’immobile da lui detenuto ad un uso diverso da quello per cui gli è stato locato, ponendo così in essere un nuovo rapporto locativo.

A questo proposito, infatti, la legge, con l’art. 80 della L. 392 del 1978, sancisce che “il locatore può chiedere la risoluzione del contratto entro tre mesi dal momento in cui ne ha avuto conoscenza e, comunque, entro un anno dal mutamento di destinazione”.

Il suo silenzio, quindi, protrattosi per oltre tre mesi dal momento in cui è venuto a conoscenza del mutamento d’uso operato dal conduttore, viene interpretato come tacita accettazione del diverso uso (un termine che è poi comunque soggetto alla sospensione feriale).

Il momento più importante, dunque, è quello dell’avvenuta conoscenza da parte del locatore dell’intervenuto mutamento d’uso e spetta alla parte che ha più interesse dimostrare tale conoscenza da parte del locatore.

La prova può essere fornita con ogni mezzo, da un occasionale accesso nell’immobile da parte del locatore da cui si possa evincere l’intervenuto mutamento, alla dichiarazione resa dallo stesso conduttore in un giudizio promosso nei suoi confronti dal locatore, sino alla testimonianza resa da estranei al rapporto di locazione.

L’ambito di applicazione dell’art. 80 della legge n. 392 del 1978 è molto esteso e ricomprende non solo il cambiamento d’uso da abitativo a uso diverso e viceversa, ma anche quello che può verificarsi all’interno delle medesima categoria delle locazioni abitative, come nel caso di mutamento da abitazione transitoria ad abitazione primaria.

Lo scopo della norma, d’altra parte, è proprio quello di impedire la stipulazione di contratti simulati al solo scopo di eludere quanto la legge dispone per ogni tipo di locazione.

Essa è diretta a fare in modo che il regime giuridico da applicare agli immobili locati sia quello corrispondente al loro uso effettivo, avendo il legislatore inteso sottoporre a disciplina speciale, dapprima alla legge n. 392 del 1978 ed ora alla legge n. 431 del 1998, tutte le locazioni aventi destinazione effettiva corrispondente ad una di quelle previste dalle predette leggi speciali, anche contro la volontà delle parti stesse.

La disciplina in esame trova applicazione anche nel caso in cui il conduttore adibisca solo parzialmente l’immobile ad uso diverso da quello pattuito, utilizzando “il regime giuridico corrispondente all’uso prevalente”.

Sempre ai sensi dell’art. 80 della L. 392/78, infine, “decorso tale termine (3 mesi o un anno) senza che la risoluzione sia stata chiesta, al contratto si applica il regime giuridico corrispondente all’uso effettivo dell’immobile”.

Avv. Luigi Marchitto

Rispondi

%d blogger hanno fatto clic su Mi Piace per questo: