09/08/2020 10:32
Home Cultura L’Angolo del Diritto: Autogestire il condominio senza l’amministratore

Sebbene in quasi tutti i palazzi sia normale nominare un amministratore di condominio, la legge stabilisce che sussiste l’obbligo di nomina solo in un caso ben preciso.

Sino al 17 giugno 2012 la nomina dell’amministratore di condominio era obbligatoria per tutti i casi in cui il numero dei proprietari in un edificio era superiore a quattro, indipendentemente dal numero effettivo di condomini o dal numero delle unità immobiliari presenti.

La nuova formulazione dell’articolo 1129 del codice civile, invece, eleva tale soglia e sancisce che la nomina dell’amministratore è obbligatoria quando i condomini sono “più di otto”.

Se l’assemblea non provvede a farlo, qualunque condomino interessato potrebbe rivolgersi all’autorità giudiziaria affinché venga nominato un amministratore.

Quindi, se il numero dei condomini è inferiore ad otto, è chiaramente possibile l’autogestione da parte dei singoli condomini.

Nei piccoli condomini, in generale, uno dei partecipanti, a volte utilizzando un sistema di rotazione, assume su di sé il compito di sbrigare le questioni di comune interesse.

A tal proposito si deve ricordare che, in ogni caso, il sesto comma dell’articolo 1129 del codice civile prevede che “in mancanza dell’amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore“.

Quindi dovrebbe essere sempre possibile ai terzi reperire tutte le informazioni necessarie, anche se in caso di rotazione resta fermo l’obbligo di cambiare ogni volta la targa condominiale, con non pochi fastidi in tal senso.

Inoltre, si deve ricordare che il condomino che si assume l’onere di svolgere le incombenze condominiali, in ogni caso, non assume la rappresentanza di tutti gli altri condomini ma è soltanto incaricato di gestire gli interessi comuni.

Tuttavia questo tipo di situazione genera non pochi problemi inerenti la responsabilità civile e, comunque, in caso di provvedimenti da prendere per necessità ed urgenza (si pensi ad esempio a situazioni di pericolo per i condomini generate da problematiche elettriche o edilizie) tutti i singoli dovrebbero assumere decisioni importanti nel più breve tempo possibile, senza una guida professionalmente sicura.

Per non parlare delle altre ipotesi, pure frequenti, in cui si rendano necessari dei complessi lavori di ristrutturazione.

In definitiva, non si deve incorrere nella leggerezza di pensare che il compito del cd. “caposcala” sia limitato solo alla raccolta dei soldi per il pagamento delle utenze.

Quanto meno, a tal proposito, si rende necessario stilare comunque un regolamento che possa aiutare a gestire al meglio e senza troppe problematiche le faccende più complicate.

A mio avviso resta sempre preferibile affidare la gestione condominiale, specie dopo la legge di riforma, ad un amministratore di condominio professionalmente qualificato, per non incorrere in situazioni problematiche di difficile risoluzione da parte di un singolo condomino.

A tal proposito si pensi che spesso questo soggetto viene scelto in quanto ritenuto più libero da incombenze personali, ad esempio perché in pensione o disoccupato, ovvero al contrario, perché ritenuto quello più adatto ma finendo per fargli svolgere un doppio lavoro (e quindi con meno tempo e maggiori difficoltà organizzative).

In sostanza si tratta di una serie di soggetti comunque privi di quei requisiti di professionalità e competenza assolutamente necessari per svolgere e risolvere al meglio tutte quelle attività inerenti o collegate alla gestione di un condominio.

A questo punto, però, c’è ancora da considerare un’altra ipotesi, pur sempre possibile: a ben vedere, nonostante quanto previsto dal codice civile, l’autogestione è nei fatti possibile anche se ci sono più di otto condomini.

Se infatti l’assemblea non elegge un amministratore esterno e nessuno decide di rivolgersi al giudice, gli abitanti di una palazzina, anche se numerosi, potrebbero continuare a vivere insieme senza l’aiuto di nessuno.

Ma, a maggior ragione, visti i problemi generati da un condominio quando i partecipanti sono meno di otto, se si sceglie di non procedere alla nomina di un amministratore, tale scelta non è assolutamente vantaggiosa, se si considera che le incombenze condominiali, sia ordinarie che straordinarie, aumentano quantitativamente e qualitativamente proporzionalmente al numero dei condomini stessi.

Si deve concludere, quindi, che il legislatore, nel prevedere la figura dell’amministratore, non ha voluto complicare la vita dei proprietari ma anzi ha inteso agevolarla.

La gestione condominiale, infatti, richiede una serie di delicati e complessi adempimenti che, specie se i numeri sono alti, difficilmente riescono ad essere gestiti senza esperienza.

Si pensi, ad esempio, alla necessità di effettuare le ritenute d’acconto, a quella di presentare annualmente il cd. modello 770 e ai numerosi altri compiti da assolvere che richiedono una certa professionalità e dimestichezza.

È bene quindi sempre scegliere di nominare un amministratore condominiale, quanto meno se i condomini sono più di otto, così come prescritto dalla legge.

Avv. Luigi Marchitto

La Redazione- Riceviamo e Pubblichiamo

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