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I contratti di manutenzione del condominio

Tra le competenze attribuite all’amministrazione del condominio rientra senz’altro, ai sensi degli artt. 1130 e 1131 c.c., la possibilità di stipulare contratti con terzi in nome del condominio, per l’esecuzione delle opere di manutenzione ordinaria delle parti comuni.
L’amministratore ha, comunque, il potere di stipulare contratti per lavori di manutenzione straordinaria, ma solo se preventivamente deliberati dall’assemblea dei condomini. Ai sensi dell’art. 1135, infatti, le opere di manutenzione straordinaria rientrano tra le attribuzioni dell’assemblea condominiale.
In particolare l’assemblea, nel deliberare i lavori straordinari da eseguire, può anche decidere di riservare a sé l’approvazione delle singole clausole del contratto da stipulare con la ditta che eseguirà i lavori.
In questo caso, l’amministratore potrà, quale rappresentante del condominio, condurre personalmente le trattative e cominciare a definire le condizioni contrattuali, ma la decisione definitiva in ordine alla sottoscrizione del contratto e delle singole clausole concordate spetterà sempre e comunque all’assemblea.
Potrebbe, tuttavia, verificarsi una situazione in cui si renda necessario, da parte dell’amministratore del condominio, eseguire con urgenza opere di manutenzione straordinaria. Si pensi in tal caso, come esempio, al pericolo non immediato di crollo del cornicione della facciata condominiale.
In questo solo caso, quindi, e cioè quello in cui si renda necessario eseguire lavori di manutenzione straordinaria che rivestano carattere di urgente(art. 1135, comma 2, c.c.), l’amministratore può provvedere immediatamente, anche senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea, ordinando l’esecuzione dei lavori, con l’obbligo tuttavia di riferirne alla prima assemblea utile (Cass. civ. 22.2.1997, n. 1640).
I contratti così conclusi divengono vincolanti per i singoli condomini ex art. 1131 c.c. (Cass. civ. 17.3.1993, n. 3159).
Ne consegue che nel caso in cui l’amministratore, avvalendosi dei poteri di cui all’art. 1135, comma 2, c.c., abbia fatto eseguire opere di manutenzione straordinaria caratterizzate dall’urgenza, e negli eventuali rapporti instaurati con i terzi, per farvi fronte, abbia spesso il nome del condominio, quest’ultimo deve ritenersi validamente rappresentato, con conseguente diretta esigibilità da parte dei terzi contraenti dell’adempimento delle relative obbligazioni (Cass. civ. 18.3.2010, n. 6557).
Difettando il presupposto dell’urgenza, le iniziative assunte dall’amministratore stesso non creano obbligazioni per i condomini (Cass. civ. 7.5.1987, n. 4232).
Più in generale, occorre ricordare che l’amministratore di condominio, al di fuori di quanto si è detto in tema di lavori urgenti (ex artt. 1130 e 1135 c.c.), non è titolare di un generale potere di spesa, in quanto spetta all’assemblea condominiale il compito generale non solo di approvare il conto consuntivo, ma anche di valutare l’opportunità delle spese sostenute dall’amministratore (Trib. Milano 26.9.2014 n. 11341).
Pertanto, in assenza di una specifica deliberazione dell’assemblea, l’amministratore non può esigere il rimborso delle anticipazioni sostenute, perché, pur essendo il rapporto tra l’amministratore ed i condomini inquadrabile nella figura del mandato, il principio dell’art. 1720 c.c. deve essere necessariamente coordinato con quelli in materia di condominio, secondo i quali il credito dell’amministratore non può considerarsi liquido né esigibile senza un preventivo controllo da parte dell’assemblea.
Il Tribunale di Firenze, a tal proposito, con sentenza n. 3118 del 17.10.2014, ha negato all’amministratore sia la somma pretesa a titolo di rimborso per anticipazioni (non avendo l’amministratore provato di aver ottenuto un’approvazione assembleare alla spesa), sia la somma richiesta a titolo di compensi, poiché, oltre ad essere indeterminata, non era dovuta in conseguenza dei provati inadempimenti dell’amministratore in ordine al sua gestione.

Avv. Luigi Marchitto

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