Home L'angolo del diritto Il Caposcala in materia condominiale

 

Il caposcala, in materia condominiale, è quella figura scelta tra i condomini che ha il compito di collaborare con l’amministratore svolgendo svariati compiti, con ambiti e limiti stabiliti dall’assemblea o dal regolamento condominiale.

Questi può essere nominato dall’assemblea o dall’amministratore così come può esserne prevista la nomina dal regolamento condominiale ovvero, in alternativa, può essere costituito soltanto per prassi, ferma restando la responsabilità delle sue azioni da parte di chi lo ha, in concreto, nominato.
Il codice civile non disciplina la figura di caposcala, essendo previste soltanto quelle di amministratore, consiglio condominiale ed assemblea.
Il caposcala svolge quindi dei compiti particolari, come ad esempio quello di riscuotere gli oneri condominiali, detenere presso di sé copia di chiavi che debbono essere tenute solo presso un determinato stabile (le chiavi dell’ascensore), curare determinati rapporti con i terzi, permettere l’accesso di operai o tecnici al terrazzo condominiale così come portare a conoscenza dell’amministratore eventuali istanze e comunicazioni da parte dei condomini.

I giudici (Corte d’Appello di Lecce n.163 del 13 aprile 2013) hanno riconosciuto legittimità giuridica alla figura del “caposcala”, ritenendo possibile che l’amministratore possa farsi aiutare nello svolgimento delle attribuzioni proprie del suo incarico, nominando uno o più sostituti, così come avviene per le ipotesi di mandato con rappresentanza.
Il codice civile, ad ogni modo, disciplina la figura del sostituto dell’amministratore stabilendo che “il mandatario che, nell’esecuzione del mandato, sostituisce altri a sè stesso … risponde per l’operato della persona sostituita”(art. 1717 c.c.).
In particolare la Corte d’Appello ritiene che il “caposcala” sia un sostituto dell’amministratore, scelto da lui o dai condomini riuniti in assemblea, che ha il compito di eseguire determinate incombenze, ferma restando la responsabilità di chi lo nomina per le azioni da esso poste in essere.

E’ consigliabile, ad ogni modo, evitare una nomina dovuta alla prassi e, piuttosto stabilire in maniera espressa, all’atto della nomina del caposcala (sia essa avvenuta ad opera dell’assemblea, dall’amministratore o per inserimento nel regolamento condominiale) funzioni, ambiti e limiti precisi dei compiti da svolgere, motivi di decadenza, durata della carica, modalità di un’eventuale sostituzione nonché un possibile rimborso spese.

Avv. Luigi Marchitto

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