Home L'angolo del diritto Il certificato di abitabilità

Molti si chiedono se il certificato di abitabilità sia un documento diverso dal certificato di agibilità, in quanto spesso nella prassi amministrativa si è soliti rilasciare l’uno o l’altro, senza una differenza precisa.
In realtà i Comuni rilasciavano il certificato di abitabilità riferendolo agli immobili ad uso abitazione mentre il certificato di agibilità veniva riferito agli immobili ad uso diverso da quello abitativo.
Tuttavia, salvo questa differenza, i due documenti avevano la stessa identica funzione e necessitavano dei medesimi presupposti.
Anzi, a ben vedere, da un certo punto in poi, ne è esistito uno solo. Si, perché a far data dal 2016, il certificato di abitabilità e/o il certificato di agibilità, sono stati eliminati, ed al loro posto deve essere richiesto un altro documento, denominato Sca.
Ma andiamo con ordine.
In origine, nel 1934 con l’approvazione delle leggi sanitarie (RD n. 1265/1034), le nuove case o quelle già esistenti modificate non potevano essere “abitate” senza l’autorizzazione del podestà, che veniva rilasciata soltanto se ne veniva riscontrata la “salubrità” (oltre che per la sussistenza di alcuni altri requisiti).
Per la prima volta si parla di abitabilità di un edificio, in pieno regime fascista.

Se nel 1942 viene introdotto l’obbligo della licenza edilizia, solo con la legge Ponte del 1967, all’art. 6, si parla per la prima volta di una vera e propria “dichiarazione di abitabilità o agibilità”, tenendo indistinti i due termini.
Tuttavia, si deve aspettare il 1994 affinché una norma di legge chiarisca che il proprietario, per poter utilizzare gli edifici, aveva l’obbligo di chiedere al Sindaco il rilascio del certificato di abitabilità.
Ad ogni modo i Comuni, per prassi, continuavano a rilasciare sia i certificati di abitabilità per gli immobili ad uso abitativo che quelli di agibilità per gli immobili a uso non abitativo (negozi, uso studio, attività produttive , ecc.), continuando a sussistere questa ipotetica distinzione, sia pur solo nei termini sopra descritti.
Nel 2001 la legge cambia ancora, con il Testo Unico in materia Edilizia. E accade un fatto nuovo.
Al titolo III, Capo I, art.24, si parla della necessità del rilascio di un “certificato di agibilità”, per accertare le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico, relativamente ai nuovi edifici, alle ricostruzioni, alle sopraelevazioni o agli interventi sugli edifici già esistenti.
Fino ad allora nella prassi amministrativa i Comuni erano soliti rilasciare, di volta in volta, il certificato di abitabilità o quello di agibilità, facendo distinzione solo riguardo alla tipologia di immobili.
Con il DPR 380/2001 cessa per sempre questa distinzione ed entrambi i certificati vengono ricondotti al solo certificato di agibilità.
Sembrerebbe finita e tutto risolto, ma il legislatore decide ancora una volta di riformare la materia, nel 2016. E il certificato di agibilità, che aveva vinto la sua battaglia nei confronti del certificato di abitabilità, soppiantandolo definitivamente, a sua volta viene fatto fuori da un altro documento.
In sintesi, il certificato di agibilità viene sostituito dalla “Segnalazione Certificata di Agibilità”, abbreviata in Sca.
Se adesso decideste di recarvi al Comune per chiedere il rilascio del certificato di agibilità, per una nuova costruzione o per delle modifiche effettuate, nessun funzionario vi potrebbe mai accontentare, semplicemente perché esso non esiste più.
Dovrete provvedere a vostre spese, mediante un tecnico specializzato, il quale provvederà a fare tutti gli accertamenti e le verifiche necessarie nonché a redigere gli appositi moduli, per certificare l’agibilità. La Sca, una volta così prediposta, verrà infine depositata presso l’Ufficio competente.
Come si può vedere, quindi, alla fine, la lunga disputa tra i due certificati, spesso confusi dagli addetti ai lavori, si è finalmente conclusa, con … l’eliminazione di entrambi e con la sostituzione di essi con la Sca.
Avv. Luigi Marchitto

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